才良研究

談談棚改中的錢

談談棚戶區改造中的“錢”

楊軼群律師

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條第二款規定:作出房屋征收決定前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

棚戶區改造作為征收的一種,也應當符合這一規定的要求,而這一規定也直接關系到被征收人實際權益的保障。

一、專戶的認定

但是,在實際操作中,各地出現了各種不同的做法,例如:1、財政設立帳戶,2、征收辦設立帳戶,3成立國資公司申請貸款、設立帳戶,4、無帳戶,僅開具資金證明等等。

以上是政府證明專款帳戶設立的各種做法,由于專戶的認定標準不清晰,被征收人與政府經常在此問題上產生爭議。

二、足額的認定

除去帳戶設立之外,資金是否足額,也是訴訟中經常出現爭議的部分,而爭議的產生與安置的方式以及資金的來源存在很大的關聯。

1、安置的方式;

征收補償安置現主要被分為兩類:房屋實物安置以及貨幣現金安置,分類的目的是為了保護被征收人在征收過程中的選擇權。但是,這也成為了不少地方政府征收補償費用不足額到位的理由,常有地方政府辯稱已提供了安置房屋,故無需按照全部選擇貨幣補償的方式來足額設立專戶。

2、資金的來源;

地方政府實施棚改的資金大多來源于各大銀行的貸款或開發商預付的土地款。低息或無息的國開行棚改貸款一直是地方政府的首要目標。今年7月,國開行棚改資金審批被傳收緊,直接影響了各地方棚改項目的進度,更是直接影響到了已實施棚改項目的進度。資金無法按時到位,直接影響了被征收人權益的按時實現。

同時,政府與開發商預簽協議,收取部分土地款用于棚改的做法普遍存在,這一做法尚處于灰色地帶,未被明確禁止。但是,這一做法直接影響了被征收人權益的保護。政府與開發商草簽協議,一般都會約定凈地交付的具體時間,而開發商為了快速開發土地的,時間的約定往往早于整個征收補償各程序(征收決定、補償決定、行政復議、行政訴訟)完成的時間,而國家賠償程序的不完善導致政府違法成本的畸低,這兩個因素導致地方政府在處理問題時,常常違法提前對房屋進行拆除。

經簡要檢索,或因條例規定的不清晰,在最高院公布的85起相關案例中,被征收人關于資金問題的異議均未被最高院支持,再審申請均被駁回。

因此,針對以上問題,建議對現行條例進行修訂,具體如下:

             1、明確專戶應當由征收人暨地方各級政府設立,帳戶應明確為某某棚改項目專項資金,資金僅可用于該棚改項目;

            2、明確征收人應當在前期調查的過程中,對被征收人安置方式的選擇進行統計,確定選擇貨幣現金安置方式的數量,并核算出所需的專項資金的數額;

            3、明確征收人通過貸款方式籌措資金,應當在貸款資金審批完成且足額到位之后,方才能夠做出征收決定;

           4、明確征收人不得通過預簽協議、預收土地款的方式籌措資金,作為補充,地方政府可以通過發行政府專項債券的方式籌措。

2018年7月30日 15:59
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